1. 住宅ローン計算の基本
住宅ローンの月々返済額は 借入額・金利・返済期間・返済方式 の4つで決まります。 このシミュレーターは、宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーが実務で使う計算式 （元利均等・元金均等の公式、繰上返済の再計算）をそのまま実装しています。 銀行公式・カカクコム・SUUMO 等の汎用シミュレーターと比較して、 本ツール特有のメリットは (1) 繰上返済の月別残高スケジュール表示、(2) 物件比較ビューと連動、(3) 案件名で保存・PDF出力・URL共有、(4) 完全無料・登録不要 の4点です。
計算式（元利均等）
毎月返済額 = 借入額 × 月利 × (1+月利)^返済回数 ÷ ((1+月利)^返済回数 − 1)
月利 = 年利 ÷ 12、返済回数 = 年数 × 12
計算式（元金均等）
毎月元金 = 借入額 ÷ 返済回数、利息 = 残高 × 月利、毎月返済額 = 元金 + 利息
2. 元利均等返済と元金均等返済の徹底比較
多くの方が 元利均等 を選びますが、両方式の特徴を理解した上で判断すべきです。 以下は 借入3,000万円・35年・金利1.5% の比較です。
総返済額
¥38,579,239
¥45,750,000
結論：総支払額を抑えたいなら元金均等、月々の負担を一定にしたい・借入限度を上げたいなら元利均等。 ただし元金均等を扱っていない銀行も多いため、事前に確認が必要です。
5. 繰上返済の効果（期間短縮 vs 返済額軽減）
繰上返済は 「期間短縮型」 と 「返済額軽減型」 の2種類があります。 一般に、利息軽減効果は 期間短縮型の方が大きいです。 ただし、家計の月々の支出を下げたいケース（収入減、教育費増等）では返済額軽減型が有効。
期間短縮型の効果
借入3,000万円・35年・1.5%で、5年目（60ヶ月後）に 200万円 繰上返済すると、 返済期間が約 30ヶ月（2年半） 短縮、利息軽減額は約 62万円。 上のシミュレーターで「繰上返済額200万円・実行月60・期間短縮」で試算可能。
返済額軽減型の効果
同条件で返済額軽減型を選ぶと、月々返済が約 1万円 下がります。 長期で見ると期間短縮の方がトクですが、目先の家計負担を軽くしたい場合に有効。
6. 変動金利と固定金利の選び方
変動金利
メリット：金利が低い（2026年現在 主要行で 0.3〜0.6%）。
デメリット：将来の金利上昇リスクあり。半年毎に見直し、5年毎に返済額見直し（125%ルール）。
固定金利（10年・全期間）
メリット：返済額が完全に確定、ライフプラン立てやすい。
デメリット：金利が変動より高い（フラット35で 1.8〜2.2%）。
選び方の目安：金利上昇に耐えられる家計 なら変動、確実性重視 なら固定、ハイブリッドで 固定期間選択型（10年固定後変動）も選択肢。
9. 住宅ローン控除（住宅ローン減税）2026年版
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高の 0.7% を最大 13年間、 所得税・住民税から控除する制度（租税特別措置法 第41条）。
控除限度額（2026年取得・新築）
・認定長期優良住宅・低炭素住宅：借入残高 5,000万円 × 0.7% = 年最大35万円 × 13年
・ZEH水準省エネ住宅：4,500万円 × 0.7% = 年最大31.5万円
・省エネ基準適合住宅：4,000万円 × 0.7% = 年最大28万円
・その他新築：3,000万円 × 0.7%（10年間）
適用要件
・床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）
・取得後6ヶ月以内に居住、引き続き居住
・合計所得2,000万円以下
・返済期間10年以上
10. 審査基準と借入可能額の目安
銀行の住宅ローン審査では以下を見ます：
1. 年収・勤続年数：勤続3年以上が目安、最低でも1年。
2. 返済比率：年収の30〜35%（年収400万円未満は30%、以上は35%）
3. 完済時年齢：80歳までが上限の銀行が多い
4. 信用情報：CIC・JICC・KSCに過去の延滞・債務整理がないか
5. 健康状態：団信加入できることが前提
6. 物件の担保価値：路線価・固定資産税評価額から評価
詳細は 借入可能額タブ で年収から逆算できます。 審査金利（実質金利でなく銀行の保守的金利、一般的に3.5%前後）も加味した現実的な数字が出ます。
12. よくある質問（FAQ）
Q. 住宅ローンの計算方法を教えて
A. 元利均等の場合、毎月返済額 = 借入額 × 月利 × (1+月利)^返済回数 ÷ ((1+月利)^返済回数 − 1)。本ページ上部のシミュレーターで自動計算できます。
Q. 元利均等と元金均等はどちらがお得?
A. 総支払額は元金均等の方が少ない（同条件で30〜100万円差）。ただし初期負担が大きいため借入限度が下がる。月々の負担を一定にしたいなら元利均等、総額を抑えたいなら元金均等。
Q. 繰上返済はいつすべき?
A. 住宅ローン控除（最大13年間）が終わった後が効率的。控除期間中は借入残高×0.7%が戻ってくるため、繰上で残高を減らすと控除も減る。
Q. 繰上返済の期間短縮型と返済額軽減型の違いは?
A. 期間短縮型は返済期間を縮める。返済額軽減型は月々の返済額を下げる。利息軽減効果は期間短縮の方が大きい。
Q. 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき?
A. 金利上昇リスクに耐えられる家計なら変動、確実性重視なら固定。10年固定後変動などのハイブリッドも選択肢。
Q. 住宅ローンの審査基準は?
A. 年収・勤続年数・返済比率（年収400万未満30%・以上35%）・完済時年齢（80歳）・信用情報・健康状態（団信加入可）・物件の担保価値。
Q. 借入可能額の目安は?
A. 年収の5〜7倍が一般的だが、本サイトの「借入可能額タブ」で審査金利込みの現実的な数字が出ます。
Q. 頭金はいくら用意すべき?
A. フルローン可能だが、物件価格の1〜2割が推奨。諸費用（物件価格6〜10%）は別途現金で。
Q. 住宅ローン控除はいくら戻る?
A. 年末残高×0.7%、最大13年間。認定長期優良住宅で残高5,000万円なら年最大35万円。
Q. 住宅ローン控除の適用要件は?
A. 床面積50㎡以上、取得後6ヶ月以内入居、合計所得2,000万円以下、返済期間10年以上。
Q. 団信（団体信用生命保険）とは?
A. 債務者が死亡・高度障害時にローンが完済される保険。銀行プロパーは原則必須・無料、フラット35は任意（金利+0.2%）。
Q. ペアローンと収入合算の違いは?
A. ペアローンは2人がそれぞれ別ローンを組む（控除・団信が2人分、諸費用2倍）。収入合算は1本のローンに2人の収入を合算（控除1人分が多い）。
Q. フラット35のメリットは?
A. 全期間固定で安定、頭金0円可、健康面で団信加入が難しい人でも借りやすい（団信任意）。
Q. 住宅ローンの返済比率の目安は?
A. 年収400万未満は30%以下、400万以上は35%以下（フラット35基準）。銀行プロパーは35〜40%まで可。
Q. ボーナス併用返済はすべき?
A. 安定したボーナスがあるなら可。ただしボーナス減・なしのリスクを考えると、全額月払いの方が無難。
Q. 住宅ローンの借換はいつすべき?
A. 残債1,000万円以上、残期間10年以上、金利差0.5%以上の3条件が揃うと借換メリットが出やすい。諸費用30〜80万円かかる。
Q. 住宅ローンと投資の繰上、どちらが先?
A. 住宅ローン金利1.5%未満なら投資（インデックスファンド等で年4〜5%期待）の方が合理的。
Q. 中古物件でも住宅ローン控除使える?
A. 使える。築年数要件：耐火建築物25年以内、その他20年以内。または新耐震基準適合証明書があれば築年数不問。
Q. ペアローンを解消したいときは?
A. 一方が他方の債務を引受け、抵当権を一本化。離婚時のトラブル多発、契約前にシミュレーション必須。
Q. 住宅ローンの一括返済はメリットあり?
A. 退職金や相続で資金ができた場合、住宅ローン控除終了後なら一括返済が合理的。手数料は銀行による（無料〜数万円）。
Q. 繰上返済の手数料は?
A. ネットからの一部繰上返済は無料の銀行が多い。窓口は数千〜数万円。全額繰上は数万円かかることが多い。
Q. 住宅ローンの利息はいつ確定する?
A. 元利均等の毎月利息 = 前月残高 × 月利。繰上返済で残高が減れば翌月以降の利息も減る。
Q. 住宅ローン金利の決定要素は?
A. 日銀の政策金利（変動）、長期金利（固定）、銀行の調達コスト、銀行間競争、借主の属性（年収・勤務先・信用情報）。
Q. 住宅ローンと不動産投資ローンは併用できる?
A. 可能。ただし返済比率に含まれるため借入可能額が下がる。本サイトの借入可能額タブで既存借入を入力して試算。
Q. 物件価格 vs 諸費用、何にいくらかかる?
A. 諸費用は新築6〜8%、中古7〜10%。本サイト「購入時諸費用」タブで11項目を一括計算。
Q. シミュレーション結果は保存できる?
A. 可能。各画面右上「案件」ボタンから物件名を付けて端末内保存。複数物件は「物件比較」で並べて比較。PDFも出力可。
Q. 計算結果をお客様や家族に共有したい
A. 「URL共有」ボタンで入力値込みのURLを発行、コピーして送るだけ。または「PDF出力」で正式書類に。
Q. 無料で使える?
A. 完全無料・登録不要。広告のみで運営。プレミアム機能（広告非表示・案件無制限保存）はモバイルアプリ版で予定。
Q. 計算ロジックは信頼できる?
A. 宅地建物取引士・FP有資格者監修。元利均等・元金均等の公式、各種税法、宅建業法第46条・国交省告示第1552号等の参照法令はすべて根拠を明示。
Q. モバイルアプリ版はある?
A. Android版APK提供中、iOS版も準備中。ホーム画面追加でアプリのように使えるPWA対応も予定。
Q. 計算機の機能要望はどこへ?
A. シマエナガ株式会社（https://shimaenaga.co.jp）の問い合わせフォームへ。実務に直結する要望は優先対応。
14. 監修・参照法令・更新履歴
運営：シマエナガ株式会社（不動産投資コンサルティング・賃貸物件運営・宿泊事業）
監修：宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー有資格者
参照法令・告示：
・住宅金融支援機構法（フラット35）
・租税特別措置法 第41条（住宅ローン控除）
・宅地建物取引業法 第46条（仲介手数料）
・国土交通省告示第1552号（仲介手数料の上限）
・登録免許税法・地方税法（不動産取得税）
・印紙税法 別表第一（売買契約・金銭消費貸借契約）
更新日：2026年5月（2026年税制改正対応済）
免責事項：本計算機はあくまで概算試算です。実際の借入額・金利・税額は、 金融機関・税理士・宅地建物取引士に確認してください。本ツールの計算結果に基づく いかなる損害についても、シマエナガ株式会社は責任を負いません。